Le Déficit Foncier
Le mécanisme du Déficit Foncier a pour but de favoriser la modernisation du parc locatif ancien, en encourageant les propriétaires à réaliser des travaux de rénovations. Bien utilisé, il permet de générer d’importants gains fiscaux.
Il existe des opérations « clé en main » de déficit foncier permettant d’acquérir un bien couplé à une enveloppe de travaux importante.
Le principe :
Le Déficit foncier ne concerne que les biens loué nus et déclarés au réel (la déclaration au forfait engendre un abattement forfaitaire de 30% uniquement).
Le propriétaire d’un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu’il supporte (travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit.
Ces charges de propriété sont déductibles des revenus fonciers positifs puis imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.
Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des charges financières (intérêts d’emprunts, frais bancaires, frais d’assurances..) sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu.
Dans le détail, la technique du déficit foncier permet d’imputer :
- sur le revenus global : les dépenses de type travaux, charges de copro etc…(jusqu’à 10700€)
- sur les futurs revenus foncier : l’éventuel surplus (au dela des 10700€) ainsi que la part de ce déficit issue des « intérêts d’emprunts ».
On entend par “intérêts d’emprunt”, les intérêts du crédit bancaire mais pas uniquement. En effet ces charges incluent également les frais bancaires (frais de dossier, etc.) ainsi que les frais d’assurance d’emprunt et d’assurance du bien locatif entre autres. On préférera donc les appeler “charges financières”.
Il est donc important de bien poser les chiffres pour bien dissocier la part de déficit due aux charges financières.
Méthodologie de calcul :
- Définir le total des revenus locatifs sur tous les biens loués en nu
- Totaliser les charges financières pour tous les biens (intérêts emprunts, frais bancaires, frais assurances …)
- Calculer le revenu net de charges financières (1-2)
- Déduire les autres charges (travaux, taxe foncière…) (3- charges)
Si un déficit est constaté il est déductible des revenus globaux dans la limite de 10700€ sauf pour la partie de déficit liées aux charges financières (qui est elle reportable sur les prochaines années de revenus fonciers). De même, au delà de 10 700€ on reporte sur les prochaines années de revenus fonciers.
Gros avantage de ce dispositif : il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.
Le déficit foncier peut donc être couplé à d’autres dispositifs pour optimiser l’investissement.
Il existe par exemple des opérations éligibles Pinel optimisées au déficit foncier.
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